网站首页 > 国内房产

北京二手房市场成交放缓 一手商品房市场供需失衡

北京二手房市场成交放缓 一手商品房市场供需失衡 ■ 楼市观察
  有上海、深圳的升级版调控政策在先,北京楼市的头顶也高悬着达摩克利斯剑。
  近期,北京二手房市场成交放缓,一手商品房市场供需失衡。在政策预期收紧的大背景下,似乎在酝酿着一波全新的市场走势。
  二手房:成交量、均价双双回落
  在遭遇了今年以来北京二手房市场的快速上涨期之后,购房人齐先生决定将买房计划暂缓。“本想在自己所在的小区再买一套一居室给父母住,但价格涨得有点可怕。”齐先生告诉记者,眼看着65平方米的一居室在一个月内从255万元跳涨至325万元,已经超出了他的支付能力。而这只是一季度二手房大涨的一个缩影。
  在经历了3月份破纪录的成交峰值后,北京二手房市场正在进入一轮新的观望期。数据有更强的说服力。记者从链家网获悉,4月第一周,北京二手住宅市场的网签量和成交均价同时出现了5周来的首次下滑,5136套的成交量,环比下降了近四成;成交均价为39660元/平方米,为春节后的首次回落。
  值得注意的是,4月以来,北京二手房市场的新增房源和新增客源同时在下降。机构的最新统计显示,新增房客比已低于3。而市场的常规判断是,新增房客比低于4时,意味着市场进入了低迷状态。
  而这对于目前以改善型为主的一手商品房市场而言,并不算是好消息。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,由于前期购房需求的大量释放,对后续市场可能会形成透支现象。“很多人趁着市场活跃期把房子买了,未来在一定时期内市场的需求端就会出现断档,从而引发销售无法达到预期。再加上政策的预期,北京楼市持续升温的步伐可能会被打断。”
  一手房:存货少、豪宅化,销售放缓
  较之于市场的走势,让北京的房企更加头疼的还有“存货”不足的困扰。
  某港资上市房企相关负责人就表示,旗下除了顶豪项目在售外,几乎没有能够覆盖到范围更广的刚需群体的项目,面对目前热火朝天的市场也无计可施。
  类似的窘境并非孤案。中原地产数据显示,截至4月13日,北京今年新增供应的商品房(不含自住房保障房)合计为3634套,而实际成交套数达到11944套。供需比达到了1:3。
  第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤分析,一季度北京新推的项目非常少,主要是由于企业手上的资源太少造成的。“如果这些企业在北京的存货足够多,应该会想尽快推出变现,因为毕竟现在的市场环境仍然处于一个比较高的价位。这比捂盘惜售对赌一个不确定的未来市场,要更合算。”
  多位业内人士也认为,未来市场整体销售节奏放缓是大概率事件。亚豪机构市场部总监郭毅就指出,一方面受土地资源稀缺的影响,2015年北京出让的纯商品住宅用地面积仅300万平方米,而当年商品住宅的成交量高达700万平方米,需求在不断上升,但受制于土地供给的萎缩,开发商自然会控制供应节奏;另一方面,“地少价高”带来的高价项目的不断增多,整体市场豪宅化,也将使得整体销售节奏放缓。
  某业内资深人士认为,从库存规模来看,北京市场的量是不多的,所以不排除部分销售业绩不错的房企会放缓在北京的推盘节奏,不急于推盘或者促销,而是以足够的耐心慢慢去化,从而实现利润最大化。
  新京报记者 李捷